[导读] 记者从相关方面核实获悉，7月底之前，万达旗下连锁量贩式KTV大歌星的约90多家门店将全面退出，面临转让以及改为餐饮、商铺等其他业态的命运。
自2015年年初对外抛出转型轻资产之后，大连万达（专题阅读）集团旗下一系列的业务的调整迅速展开。
记者从相关方面核实获悉，7月底之前，万达旗下连锁量贩式KTV大歌星的约90多家门店将全面退出，面临转让以及改为餐饮、商铺等其他业态的命运。
和KTV大歌星一样经历被“割舍”命运的，还包括万达旗下的零售业务板块万达百货。今年年初开始，万达关闭了济南等地40多家业绩不佳的万达百货。这几乎占到了万达百货门店总数的一半。
万达自营的百货、KTV、影院曾经是万达广场重要“标配”组成部分。在万达广场发展初期，为提升和复制扩张速度，万达相继进入了百货、KTV、院线几大领域。不过，和院线发展势头良好一直实现上市形成对比的是，百货和大歌星自始至终不温不火。
但盈利能力不够突出只是万达“割舍”以上两大业务的表面原因。随着房地产黄金时代的终结和移动互联网时代到来的双重冲击，作为国内商业地产龙头的万达正在经历一场“轻资产转型”的变革，以期摆脱原先对于巨额资金和自营自建的高度依赖。
割舍
“KTV大歌星确实在月底前会全部退出，这已经是一个夕阳产业；万达百货目前关闭的是一些亏损和盈利状况不好的门店，但是以后也会逐渐淡化百货这块业务”，一位万达内部的人士对经济观察报如此确认核实道。
这多少让人有些遗憾。万达百货、大歌星KTV、万达影院这些一度是万达广场的“标配”重要组成部分。在万达广场全国化复制扩张的初期，其面临的重要难题之一就是新的广场落成初期需要“养店”，而商户又很难跟上万达扩张节奏，为了提升复制扩张速度，万达误打误撞地进入了到这些负责“广聚人流”的领域。
以万达百货为例。万达百货原名万千百货，成立于2007年，2012年7月统一更名为万达百货，一度跻身内资百货门店数量第二位。2014年之前，在万达的产业构成中，连锁百货和商业地产、高级酒店和文化旅游曾并列为四大核心产业。
但是万达百货在经营状况一直以来并不理想。
万达百货前任总经理丁遥曾经在接受经济观察报采访时候坦言，万达百货单店的年均销售额和毛利均略低于行业平均水平，当时他对于这两个现象的解释是“万达的平均门店店龄偏小”以及“为了获得价格优势，万达不得已放低了产品价格”。
而在业界看来，真实原因是“万达对百货花的心思其实不够”，中华百货总经理窦怀山就表示，虽然万达百货依托购物中心（专题阅读）发展，但万达广场多处于准核心商圈或次商圈，“在这样的商圈中，并不是所有的万千百货都能占据核心位置，这就意味着百货的培育时间比超市业态更长。对此，无论品牌组合还是促销都要花心思研究如何拉动客流。”
一位接近万达的消息人士对此说法表示默认。他称，最初百货、大歌星、影院主要起到购物中心配套的作用，“主要是为了保证‘万达速度’”，“自身的盈利被排在第二位”，更多的是一种战略性定位。
而随着企业的发展和行业环境的变化，万达院线发展势头良好，且赶上了国内电影大爆发的黄金时期，在去年年底实现IPO成为国内院线第一股，而百货和大歌星的表现则一直平平，前者面临的是电商对于线下零售的严重冲击，后者则随着人们休闲娱乐方式的升级而逐渐被弱化功能。
前述消息人士称，目前万达广场正在进行“第四代”升级，即加重体验型业态占比。如餐饮、儿童乐园影院等，到2016年万达广场的体验型业态占比将达到60%。
经济观察报亦了解到，部分万达百货关闭之后，就将多数改成餐饮或服务类商户进行招租；而大歌星KTV除部分出售同行外，剩余物业也会改为餐饮和商铺等其他业态。
“万达一贯的的风格是，对于不具备战略意义的业务该砍掉就得砍掉。万达百货和大歌星已经完成历史使命，”他称。
转型加速
万达百货和大歌星KTV的退出，只是万达庞大转型计划的其中一小步。
2015年年初，万达正式向外界抛出了万达要转型“轻资产公司”。而在万达内部，这一转型的尝试已经探索一年有余。“作为全球领先的不动产企业，万达基于对房地产未来发展趋势的分析，开始全面转型。”万达董事长王健林转型决心已定。
转型的关键就是作为公司核心产业的万达商业地产业务的转型。2014年，万达收入2424.8亿元，其中商业地产收入（合同收入+租金收入）达到1944亿元，占比超过80%，远超文化产业等其他业务板块。从此意义上看，万达依旧是个不折不扣的商业地产公司。
而在商业地产总总收入中，商业地产合同收入（住宅和商铺销售收入）占比又超过9成，堪称“大头中的大头”。
这和万达当年自创的“以售养租”的商业地产经营模式密切相关。
杭州谢成龙商业地产顾问机构总经谢成龙对经济观察报回忆称，2006年前后，为了解决万达快速开发的现金流问题，万达一改之前的万达广场主力店模式，而是将室内步行街与国内商业大楼结合在一起，打造一个巨大的城市综合体，涵盖大型商业中心、商业步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等，集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈。这被称为第三代万达广场。
这使得万达可以通过配套的住宅、公寓、写字楼、商业外街等可售物业回笼资金，以支持购物中心的开发与运营，“既解决了现金流的问题，同时也弥补了自营物业前期租金微薄的不足”，即“以售养租”。
凭借这一模式和万达强大的执行力，万达广场快速在国内复制并取得了阶段性的成功。2014年万达广场突破了100个。
但是这样的发展模式，在过去一两年中已然开始遭遇瓶颈。
一方面国内房地产市场黄金周期正在逝去。尤其随着万达广场向三四线城市的扩张，其面临的一个首要问题就是当地商品房供应饱和、房价普遍较低。一个佐证就是2014年上半年万达物业销售收入同比大幅下滑38.6%。
万达董事长王健林将万达广场此前自己拿地、自己投资的这样模式称为“重资产”。在一次公司内部会议中，他感慨说：“房地产市场有周期，市场火的时候房子卖得很好，现金回流很快，发展起来容易。但现在中国房地产走到了供需平衡的拐点，躺着挣钱的高利润时代已经过去。”他认为万达原来重资产模式虽然还能发展，但“难度在加大”。
与此同时，在互联网和移动互联网的冲击下，整个线下实体零售正在遭遇不可避免的萎缩，此前万达广场内以零售为主营业态的商业布局明显开始落伍。
万达内部对此并非没有知觉。从2013年6月起，万达开始开工建设第四代产品万达城，新一代万达城就是以当地文化或旅游主题为特色的总体规划分期开发的多用途综合体，它与之前产品最大差异在于强调文化及旅游概念，致力于把万达城打造为旅游胜地。
根据早先时候万达的披露，将来在不同城市的万达城，室内主题公园都会安排不同项目，有的是主题游乐公园、有的是水公园、有的是滑雪公园等等。
而更重要的是，万达对于原有的“以售养租”的融资模式开始尝试做出调整。
王健林规划中的未来万达“轻资产模式”将是这样的：投资建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达商业信息化管理系统。所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。
经验可期
不过，万达转型依然要回答一个问题：钱从哪来？一是外部管道，如基金、保险等机构投资者，截止2015年4月底，万达已签订此类有约束力的项目25个；
二是建立内部融资管道，早在去年年底万达联合腾讯和百度成立了自己的电子商务公司，并在不久前收购了第三方支付公司快钱，这两家公司都在做全新的理财产品，快钱在不久前推出了第一款理财产品“稳赚一号”，这个周期7年的众筹产品项目已完成50亿元资金的发行计划，所募资金预计投向5座在建万达广场。
轻资产将帮助万达加快发展步伐。在之前重资产模式下，万达内部给自己定的目标是到2020年开业240个至250个万达广场，但现在这个数量将翻番，王健林希望届时开业广场数量达到400个至500个。
经济观察报拿到的一份数据显示，2016年万达计划开业50个万达广场，其中超过20个是轻资产。2017年以后，万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度，其中40个以上是轻资产。
这意味着未来万达商业地产的主要收入将来自于租金和管理收入——就像酒店管理公司那样“旱涝保收”。王健林甚至饶有兴趣的计划，将在原有的“万达商业地产股份有限公司”这一名称中去掉“地产”二字，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司。
更重要的是，轻资产在快速扩大规模之外还能产生边际效应。比如万达院线和万达娱乐公司（主营万达旗下儿童乐园）的数量和品牌将可能在短期内急剧提升和扩张，此外万达广场数量的扩大，还能为万达做O2O、互联网金融等带来更多资源。
商业地产、连锁百货、高级酒店和文化旅游在过去长时间并列为万达四大核心产业。在年初的万达集团2015年上半年工作会议上，王健林表示公司将形成万达商业、文化产业、金融产业、电子商务新的四大支柱产业。
目前，万达的轻资产转型正在多个业务条线做大胆尝试，据接近万达人士透露因王健林本人决心已定，因此转型力度非常之大，是否能取得成功还有待时间给出答案。综观中国整个地产行业，商业地产是自2010年的住房限购令之后，快速发展的，比如富力、龙湖、远洋等地产企业开始投身此领域。但各家规模与万达不可同日而言，在万达开始大刀阔斧转向轻资产的同时，其他企业虽有小规模尝试还没有跟上其转型步伐。
不过，目前看似繁华的商业不动产背后却危机四伏。行业之内，百货商场、购物中心等急剧扩张，租金收益低、同行同质化竞争炽热化；行业之外，互联网和移动互联网发展迅猛，电商蚕食商业地产商的市场份额已经持续多时。再加之中国消费正发生结构性变化，从生存型向满足型、体验型、个性化消费转变。
比肩国外商业不动产巨头的万达转型，看似比国内竞争对手前瞻很多，却也有很多现实和潜在因素促其前行。无论怎样，巨无霸万达向轻资产转型的尝试，经验可期。
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